Status Tanah Strata Title Apartemen

        
         Kita tahu bahwa sebagai bukti kepemilikan / Strata Title Apartemen adalah Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun ( SHMSRS ).  Sertifikat ini merupakan pemecahan dari Sertifikat Hak Guna Bangunan ( HGB ) yang dimiliki secara kolektif.
        
         Akan tetapi perlu diketahui bahwa ada 2 jenis kepemilikan / Strata Title Apartemen. Kedua jenis kepemilikan ini tergantung kepada Hak Kepemilikan Atas Tanah HGB yang dimiliki oleh Developer, dimana bangunan apartemen tersebut berdiri.  Yaitu :

- Strata Title / Hak Milik diatas Tanah Developer. ( HGB Murni ).
  Artinya legalitas untuk kepemilikan atas bangunan & tanah, dimana tanahnya adalah murni pembebasan yang dilakukan oleh Developer.
Nantinya tanah tersebut bisa dimiliki dan sertifikat kepemilikan tanah tersebut diserah terimakan ke para pemilik unit apartemen dengan status kepemilikan secara bersama ( Tanah Bersama ).

Biasanya HGB yang diberikan oleh Pemerintah antara 20 - 30 tahun.
Apabila masa berlaku Hak atas Tanah ( HGB ) nya telah habis, maka HGB dapat diperpanjang lagi dengan datang langsung ke Badan Pertanahan Nasional ( BPN ). Perpanjangan dapat dilakukan oleh Pengembang atau oleh Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Apartemen apabila HGB telah dialihkan ke Perhimpunan.

Apabila negara akan memakai / meminta tanah tersebut dikembalikan, setelah masa HGB nya berakhir, dikarenakan ada perubahan Rencana Tata Ruang & Wilayah, maka negara akan membayar sekitar 80 % ( dgn negosiasi ) dari harga tanah saat itu, dan masing-masing pemilik akan mendaptkan proporsional berdasarkan luas unit yang dimiliki dibagi dengan total luas unit yang ada.

Strata Title / Hak milik ( HGB Murni ) seperti ini dapat diagunkan ke bank untuk mendapatkan kredit.



- Strata Title / Hak Milik diatas Tanah Pemerintah. ( HGB diatas HPL ).
  HPL adalah Hak Pengelolaan Lahan.
  Artinya legalitas untuk kepemilikan atas bangunan & tanah, dimana tanahnya adalah Milik Pemerintah atau Pihak lain, yang kemudian pengelolaannya diserahkan kepada pihak swasta / pengembang.
Tanah seperti ini tidak bisa dimiliki.

Dalam Pasal 7 Undang-Undang No. 16 Tahun 1985, tentang Rumah Susun dijelaskan, Hak Pengelolaan Lahan ( HPL ) adalah Hak Menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya dilimpahkan kepada pemegangnya.

Proses perpanjangan HGB diatas HPL lebih Rumit dan Biayanya lebih besar.
Karena selain biaya untuk memperpanjang HGB, ada biaya untuk mendapatkan Rekomendasi Perpanjangan dari si Pemilik Lahan, yaitu pemerintah atau pihak lain.

Apabila negara akan memakai / meminta tanah tersebut dikembalikan, setelah masa HGB nya berakhir, dikarenakan ada perubahan Rencana Tata Ruang & Wilayah, maka negara atau pihak lain tidak dapat memberikan Rekomendasi Perpanjangan HGB lagi.
Dan biasanya pemilik unit tidak mendapatkan uang pengganti. ( atau tergantung negosiasi ).

Sesuai keputusan Gubernur DKI Jakarta No. 122 Tahun 2001, ditetapkan bahwa besar Biaya untuk mendaptkan Rekomendasi Perpanjangan dari pemerintah adalah
5% dari luas lahan x NJOP ( Nilai Jual Obyek Pajak ).
Setelah mendapatkan Rekomendasi Perpanjangan, barulah HGB diatas HPL dapat diperpanjang di BPN.
Contoh : NJOP apartemen 5 juta per m2. Luas unit apartemen 36 m2.
               Maka untuk biaya Rekomendasi Perpanjangan HGB saja sekitar 9 juta.
               ( belum termasuk biaya perpanjangan HGB )

Strata Title / Hak milik ( HGB diatas HPL ) seperti ini dapat diagunkan ke bank untuk mendapatkan kredit, tapi harus mendapatkan Rekomendasi dari Pemegang HPL terlebih dahulu.


Semoga bermanfaat....